Skip to content

СМЕСЕНИ ФУНКЦИОНАЛНИ ЗОНИ. КОЛОКАЦИЯ НА ИНДУСТРИАЛНИ И ЖИЛИЩНИ ПЛОЩИ

Публикувано на: 25.03.2024

Свидетели сме на поредния стремеж на човечеството към технологичен напредък и навлизането на нови, чисти технологии постепенно изменя представата за производствените комплекси. Прашните сгради с високи комини отделящи облаци от пушеци, са постепенно заменени от високотехнологични, лъскави и представителни съоръжения. С това концепцията за връщането на индустрията към града и съвместяването на функциите труд и обитаване в една “нова” хибридна форма, получава своя моментум. Разбирането, че градовете трябва да се развиват “компактно” за ефективно оползотворяване на наличните земни ресурси, се превръща в аргумент за интеграцията на стари и нови производствени територии в близост до жилищни квартали. В допълнение на това, разрастването на градове често “застига” промишлени зони, които в миналото са били извън рамките на града. 

Equinix Data Storage Center на IPA е пример за модерна производствена сграда (data center) в сферата на високите технологии (производсво и съхранение на информация), която се намира в НПЗ Искър и заема 5 600 кв.м РЗП. Сградата е пример за адаптацията на бизнеса към дигитализацията и трансформацията на ИТ технологиите

Помислете за НПЗ Орион, Военна рампа и НПЗ Искър в София. Интегрирани в градската структура и заобиколени от жилищни квартали, “това са сред първите икономически територии, чието развитие можем да проследим още в плановете от 1938 и 1949, където новите терени за производство са предвидени на север от железопътната линия  София – Плевен  и все още попадат извън рамките на града.” В “Пространствено разрастване на индустриалните зони на София. Част 2” споменаваме това. Днес те са значим двигател за икономиката на София и са сред най-атрактивните дестинации за производствени бизнеси. Въпреки все по-оскъдните им земни ресурси, в тези градски зони не липсват примери за интензификация чрез експанзия на съществуващи производства или преструктуриране на стари чрез изграждане на нови, модерни индустриални сгради.

Примери за производствени зони интегрирани в градската структура и в съседство на жилищни квартали.

Тези територии доказано остават привлекателни за индустрията заради близостта им до техническа инфраструктура и квалифицирана работна ръка. Дори там, където физическото състояние на сградния фонд не съвпада с последните тенденции, в тях се помещават успешни производства, които се възползват от ниските наеми и близостта до клиентите си. В Съображения при планирането на индустриални територииразглеждаме предизвикателствата в изграждането на техническата инфраструктура и времето за пътуване до отдалечени производства, с което доказваме че връзката между зоните за обитаване и труд е ключова. Там където производствата са в съседство с жилищни квартали, съвместяването на двете функции не е избор, а необходимост и устройствените планове имат нелеката задача да постигнат баланс между комфорта на обитаване и ефективността на местната икономика. 

Ако направим препратка към миналото, индустрията винаги е имала влияние върху формирането и развитието на градските структури. Изграждането на производствени комплекси и откриващите се възможности за нова заетост, неминуемо предизвикват механичен прираст на населението. Историята помни изграждане на изцяло нови градове или пък разрастване на малки селища в промишлени конгломерати. Тази свързаност днес е валидна и в обратната посока. Близостта на една производствена зона до гъсто населени жилищни територии до голяма степен определя нейния потенциал за развитие с оглед на достъпа до квалифицирана работна ръка.

Компактното развитие на градовете, като че ли отрича принципите заложени в Атинската харта, докато се търси ефективно оползотворяване на иначе ограничените земни ресурси. Това налага нова конюнктура и стремеж за диверсифициране на градската среда. В резултат на това възниква така наречената “хибридност” Elliot, D. (2008) A Better Way to Zone: Ten Principles to Create More Liveable Cities (Washington: Island Press), с която се цели постигане на гъвкавост и стимулиране на промените в средата в една иначе не особено гъвкава среда за планиране. Пример за подобна промяна е устройственото планиране в България, където “зонирането” е основен инструмент за формиране на средата. То залага на предварително определено  предназначение на земята и коефициенти на застрояване. Основна характеристика на този тип системи е строгото разграничаване на функциите, в линия с Атинската харта.

През първите години на XXI век обаче в резултат от една по-широка визия за трансформиране на градската среда се появиха смесените многофункционални зони известни като “СМФ”. За близо 20 години от въвеждането им в общия устройствен план на Столична община, те се превърнаха в символ на стремежът за промяна на градската икономика, като засягат нови територии за привличане инвестиции или стари индустриални терени предвидени за преструктуриране. В “Реализация на смесени функционални зони” разглеждаме непредвидените ефекти от въвеждането на смесените функционални зони.

Source: Making best use of London’s industrial land. Концептуален модел за съвместяване на жилища и производства, разработен от FARRELLS ARCHITECTS

Смесена многофунционална територия позволява интензивното развитие там, където общините желаят да привлекат и насочат инвестиции. Чрез презониранете на изоставащи в развитието си производствени терени и осигуряването на сравнително високи параметри на застрояване, се покачва стойността й поради това, че отрежданията на плана предполагат изграждането по-големи и интензивни форми с по-висока пазарна стойност.

Интересен факт е, че докато в държави като Великобритания “mixed-use developments”  предполагат не просто диверсифицирана среда, но и запазването на съществуващите функции. “Article 4” от “Planning Act” например гарантира запазването на търговията в градските центрове и трудовите дейности в производствените територии. Независимо от нивото на амортизация на сградния фонд или процентът незаети помещения, всеки проект следва да предостави обратно същия обем от търговски или промишлени пространства в комбинация от новите жилищни единици.

Различна е картината в България. Докато СМФ позволява преструктурирането на производствени територии като Хладилника, Захарна фабрика и други, липсата на конкретна и детайлна дефиниция ги отвърждава като инструмент за премахване на производствени терени поради липсата на ясна “формула” за това какъв следва да бъде “миксът” от функции. Противно на своите цели, част от смесените функционални зони се трансформираха в предимно жилищни. (“Реализация на смесени функционални зони в София”). Това създаде усещането, че СМФ е по-скоро зона освободена от принципите на зоналността, което предоставя свободата на инвестиционния пазар да трансформира средата, така както той намери за добре. 

Предвижданията на ОУП на Столична община включват три вида намеси върху индустриалните територии: модернизиране и реновиране на зони като НПЗ Искър, НПЗ Илиянци; изграждане на нови индустриални зони по линията на околовръстния път и в близост до Божурище; преструктуриране на стари индустриални територии в близост до центъра на града отредени като смесени функционални зони. При реализиция на предвижданията, индустрията следва да бъде изнесена извън рамките на компактния град посредством преструктуриране на бивши индустриални терени и изграждане на нови индустриални терени по протежението на Софийски околовръстен път. Новата индустрия следва да заеме свободните терени разположени дисперсно в северните райони.

Съвсем скоро изменението на повечето от устройствените планове ще бъде на дневен ред.  Основна тема ще бъде:

  • постигането на синхрон между производствените зони, които са  в близост до жилищни територии.
  • бъдещето на отредените като СМФ зони, там където устройствения план ги налага върху стари производствени зони.

Преди да настъпи този момент, трябва да имаме ясна представа концептуално и практически как съвместяването на две или повече функции е постижимо и то на гранулярно ниво, в рамките на един регулационен квартал. Затова бих искал да се фокусираме върху обследване на потенциалите и принципите за постигане на немислимото – съвместяване на жилищни и производствени единици. 

Примери за съвместяване на производствени и жилищни площи в реализирани проекти в Лондон.

Pages: 1 2 3 4