Skip to content

СЪОБРАЖЕНИЯ ПРИ ПЛАНИРАНЕТО НА ИНДУСТРИАЛНИ ТЕРИТОРИИ

Характерът на търговските и индустриалните площи се променя поради развитието на новите технологии и стремежът на всеки един бизнес да предоставя услуги, с които да си гарантира позиция на глобалния пазар. На ръба на четвъртата индустриална революция, промишлените зони трябва да се адаптират към последните тенденции, за да осигурят привлекателни условия за инвеститорите. Същото важи и за системата за планиране и процеса на планиране на индустриалните зони в градовете. Ако в миналото изнасянето на индустрията от градската тъкан бе решението за предпазване на жителите от негативни въздействия, днес много индустрии са склонни да се развиват близо до компактния град. Достъпът до квалифицирана работна ръка и ефективна инфраструктура – оптичен интернет, електричество, канализация и други, играят централна роля в избора на локация. Същевременно, в контекста на геополитическите настроения в Европа, предприятията се стремят да получат предимството чрез минимизиране на разходите, което да донесе ефективност в техните операции, гарантира печалба и евентуална експанзия. Не на последно място, трябва да се вземат предвид и екологичните въздействия, като се добави още едно измерение към цялата картина и се има предвид, че решения от миналото са имали неочаквани ефекти.

Снимка: Софийски околовръстен път (Южна дъга). Източник: Google Earth

За да разберем цялата картина, ще навлезем в подробности и ще разберем какво диктува индустриалното развитие. За целите на този труд и за постигането на конкретика, ще се фокусът ще бъде върху производствените територии в Столична община и съображенията, които трябва да се вземат предвид за тяхното бъдещо развитие. Аргументът позицията в тази статия се свежда до следните факти, при които компромисните решения биха имали социално-икономически и екологични последици:

  • Хората имат право да работят в привлекателни места, с достойни условия на труд – местата за труд следва да предоставят хигиенни условия, в които здравето на работниците не е компрометирано;
  • Местата за бизнес дейности, трябва да стимулират служителите и имат позитивни ефекти върху качеството им на живот – освен условията за труд, времето за пътуване и физическата достъпност до работното място;
  • Икономическата стабилност в градовете зависи от способността им да привличат бизнеси – отвъд стабилният политически и икономически климат, вниманието към това какви са изискванията на бизнесите от конкретни индустрии следва да бъде насочено към обезпечаването на териториите с техническа и транспортна инфраструктура;
  • Самият бизнес зависи от създаването на атрактивни условия за привличането на хора – все повече бизнеси във вторичния сектор се нуждаят от висококвалифицирана работна ръка, което способства въвеждането на нови технологии включително и информационните;
  • Местата за производствени дейности трябва да бъдат отговорни към природните ресурси на територията – въпреки навлизането на новите технологии, вторичния сектор все още има негативно влияние върху природата. Транспортирането на суровини и стоки свързваме с отделянето на вредни емисии. Близостта до територии с богато биоразнообразие, застрашава екологичния баланс. Локализирането на предприятията следва да се среми към минимизирането на тези вредности.
  • Балансираното развитие на производствените дейности зависи от ефективността при използването на ресурсите за минимизиране на вредните влияния. Прякото проявление на това се свежда до изграждането на техническа инфраструктура и консумацията на енергийни ресурси, включително твърди и течни горива.
  • Изборът на местоположение е сред най-критичните стъпки при проектирането на промишлен обект, тъй като правилният избор има последици по отношение на “годността на индустрията”, разходите по проекта и екологичните последици върху околната среда. Ето защо е важно да се разберат причините, поради които определен бизнес би избрал определено място, за да улесни процесите на планиране, които ще гарантират стабилност.
  • Изборът на местоположение е в контекста на по-широк географски район, отговарящ на определени общи параметри и изисквания, в рамките на които се разглежда конкретен обект, например по отношение на времето за транспортиране и съображенията за разходите. Някои фактори, влияещи върху идентифицирането на дадено местоположение, включват:
  • Съответствие с национални и местни генерални планове, градоустройствени планове, устройствени планове и земеделски/жилищни/търговски и промишлени класификации и изисквания за зониране – актуални устройствени планове осигуряват сигурност на инвестицията по отношение на получаване на разрешение за строеж;
  • Наличност на земя в размер подходящ за изграждането на производствената единица. Този критерий е пряко обвързан с допустимите параметри на застрояване според актуалния устройствен план за територията.
  • Места, където има значим инвеститорски интерес, (поне зараждаща се) икономическа активност и динамика на клъстерите, близост до доставки и услуги, наличие на подходящо квалифицирана работна сила, логистична свързаност и ефективност на разходите;
    • Налични инфраструктурни услуги – пътища и транспорт, канализация, водоснабдяване, енергоснабдяване. Оценява се транспортната свързаност, комуналните връзки и близостта до социална инфраструктура, търговски обекти, училища, полицейски и противопожарни станции, болници и клиники;
    • Достъп до пазара на труда – близостта до гъсто населени места предоставящи квалифицирана работна ръка е от централно значение;
  • Геофизични условия на обекта като денивелация, надморска височина, състояние на почвата – разходи за изграждане на производствен обект силно зависят топографията и достъпа до избраната локация.
  • Природна среда – избягват се екологично и културно чувствителни зони като реки, езера, местообитания и природни резервати. Изграждат се стратегии за устойчивост още от етапа на подбор на обекта от съображенията за енергийна устойчивост и гарантиране на енергийна ефективност производството;
  • Възможност за минимизиране на първоначалната инвестиция. Реконструкция на вече урбанизирана територия позволява капитализирането съществуващите активи – пътища, канализация, електропреносна мрежа, обществен градски транспорт и други;

Повечето от тези съображения са критични при избора на локация или най-малкото поставят определени територии като предпочитани за установяването на бизнес. Относителното значение на някои факторите се различава в зависимост от вида на целевите отрасли. Логистичните обекти например, предвид експортния им характер обикновено се намират в близост до транспортни артерии, като за предпочитане е наличието на повече от един вид транспорт. Тежките индустрии като химическата промишленост или преработвателите на суровини изискват места, които притежават изобилно и рентабилно енергийно снабдяване. За разлика от тях, отраслите характерни с висока заетост обикновено са привлечени от гъсто населени и нископлатени райони, докато технологичните отрасли обикновено са привлечени от райони с квалифицирана и добре обучена работна сила. От горепосочените съображения, за успешно развитие на вторичния сектор за територията на Столична община е важно да се има предвид:

Нуждата от гъвкавост и възможност за съвместяване с други функции: една от най-съществените промени в сектора е, че промишлените сгради днес са много повече от “кутии”, в които се извършват производствени и складови дейности. На ръба на “четвъртата индустриална революция”, логистичният и производственият бизнес все повече зависи от интегрирането на технологии като интернет, използването на специализиран софтуер за навигация на доставките до крайни точки на света, автоматизация и персонализация на продуктите, придружени от персонализиране на услугите, предлагани на клиентите. Това налага привличането на висококвалифицирана работна ръка, а с това – постигането на представителност и атрактивни условия на труд.Производствените комплекси се превърнаха и в места за демонстрация, където клиентите могат да наблюдават процесите. Мнозина компании използват тази възможност за установяването на доверие в клиентите. В съвременната логистика офис площите са най-често 8-15% от разгънатата застроена площ на един имот. Така една складова база от 1000кв.м би имала поне 80 – 100кв.м офисна част.

Примерно функционално разпределение на приземен етаж на логистична сграда. Обикновено офисните площи са разположени от страната на улицата, като се търси представителност.
Логистичен комплекс в местност Голямата локва – теренът на логистичната и дистрибуционна компания „ORBICO“ се разполага на терен с площ от 56 000кв.м, като застроената площ е 56%, общата разгъната застроена площ (РЗП) е 31 675кв.м, от които 4 075кв.м (12% от РЗП) се разполагат в офисна сграда в съседство на логистична сграда с РЗП от 27 600кв.м.

Необходимостта не повече от половината от промишления парцел да бъде застроена се свежда до изискванията към външното пространство за съхранение, озеленяване, паркиране на автомобили и по-специално маневриране за тежкотоварни превозни средства. Формата на индустриалния парцел може да повлияе отрицателно на способността му да побере големи товарни превозни средства. Дълбоки и тесни парцели или такива с остри ъгли най-вероятно биха причинили проблеми в обслужването на сградата. Трябва да се има предвид, че за да се осигури достатъчно пространство маневриране на тежкотоварни превозни средства с дължина 10м е необходима ширина от поне 20 метра, а за превозни средства с дължина 17,5 метра – са необходими поне 32 метра. Също така обслужването на обслужването от тежкотоварни превозни средства (с дължина над 10 метра) би било затруднени при имоти с площ под 2000 квадратни метра.

Предпочитани са парцели, собственост на един или няколко собственици, които не изискват консолидация на множество парцели, за да се избегнат забавяния по време на процеса на придобиване – в този ред на мисли, при изготвянето на подробни устройствени планове, следва да се разгледа разпределението на парцелите, като се приложат параметрите на застрояване заложени в общите устройствени планове. С това следва да се установи съобразността на предвиждането на една територия за индустриално развитие.

Прилагането на националното законодателство и международните стандарти и практики по отношение на придобиването или отчуждаването е от ключово значение за избора на локация. В България застрояването на терени предназначени за развитие на индустрия поставя ограничения от 50-60% максимална плътност на застрояване. Това означава, че един склад от 1000 кв.м би изисквал поне 2000 кв.м земя във форма, която ще позволи маневрирането на тежкотоварния автомобил. В устройственият план за НПЗ “Военна рампа” в София следващ зададените параметри от актуалния ОУП на София, предназначението на земята попада в категория Птп (високотехнологични производства). Това ограничава застроената площ до 30%. Предварителен преглед на имотната структура показва, че в много случаи площта на парцела не надвишава 2700 кв.м, което означава, че на един обект промишлената сграда няма да надвишава 900 кв.м. Преглед на застрояването в Столична община след приемането на плана показва, че средната площ на сграда от вторичния сектор е 1300кв.м, което за развитието на конкретната територия би изисквало консолидиране на поне два имота.

Друг аспект, който заслужава внимание е липсата на конкретна дефиниция за “високотехнологични производства” индустрии попадащи в тази категория. „Зона за застрояване с предприятия за високотехнологични производства, лаборатории, комплекси и сгради за учебна и научноекспериментална иновационна дейност, административни и делови сгради и офиси, изложбени зали, жилищни сгради, общежития за изследователи, преподаватели и работещи в предприятията, магазини и заведения за обществено хранене и битово обслужване, хотели, здравни заведения, спортни и атракционни обекти, озеленени площи. Допускат се само производства, които не отделят вредности съгласно хигиенните изисквания за здравна защита на селищната среда.“

Възможност за бъдещо разширяване на производствената база – производствените терени не са интензивно застроени, макар запечатването на почвата при тях да е значително. От една страна поради необходимостта да се обособи обслужващ двор за маневриране на тежкотоварни превозни средства и осигуряване на паркинги за служите, а от друга поради желанието на инвеститори да предвидят територия за бъдещо разрастване на комплекса. Това често става на етапи с оглед управление на риска при инвестиране.

Необходимостта от техническа инфраструктура: важно е да се има предвид, че инфраструктурните изисквания на индустриалния комплекс могат да варират в зависимост от извършваните дейности. В последните години, с покачването на температурите като ефект от глобалното затопляне, се забелязва завишено търсене на сгради, в които могат да се поддържат постоянни температурни условия за складиране или производство на стоки и материали податливи на температурни изменения. Поради това все по-често и логистичните комплекси изискват високи енергийни мощности, а от централно значение е надеждността на системата. Планирането на производствени терени и подсигуряването им с техническа и транспортна инфраструктура следва да се установи въз основа на съществуващите планове, както и на нови специфични за обекта проучвания и оценки. При това планиране следва да се вземат предвид следните основни фактори:

ТРАНСПОРТНА ИНФРАСТРУКТУРА: предвид интензивността на транспортните операции в логистиката и производството, достъпът до ефективна транспортна инфраструктура е от критично значение за ефективно извършване на логистични операции. Близостта до ключови транспортни обекти е важно не само за организацията на процесите във времето, но и за минимизиране на транспортните разходи. Поради това в Столична община се забелязва концентрация на производствените територии в близост до четирите автомагистрали и Софийски околовръстен път. Това от своя страна налага проблем с регулирането на тежкотоварния транспорт. В случаите, в които обектите не са в близост до транспортен възел позволяващ промяна на посоката на движение, обслужването е затруднено, тъй като високият клас на уличната мрежа предполага наличието на разделителна ивица, а липсват и кръстовища позволяващи ляв завой.

Пътни възли по протежението на Софийски околовръстен път и входно-изходните точки на София. Пътните възли като кръстовища тип “детелина” и “диамант” позволяват обръщането на посоката на движение на тежкотоварните превозни средства. Устройството на логистични и производствените центрове по протежението на главни транспортни коридори е нужно да се съобрази с подхождането към територията от противоположни посоки. Нвъзможността за извършване на ляв завой удължава маршрута на превозните средства, понякога с 4-10 километра.
Pages: 1 2 3