Skip to content

СМЕСЕНИ ФУНКЦИОНАЛНИ ЗОНИ В КОНТЕКСТА НА БЪЛГАРСКАТА СИСТЕМА ЗА ПЛАНИРАНЕ

В продължение на предходната разработка, чрез пространствени и функционални анализи, се проследява текущото състояние, разполагане, организация на индустриалните територии в София и околностите. Анализът посочва основните характеристики и предизвикателства, произлизащи от вашата интеграция по посока на градската структура.

Концептуален модел разработен от Hawkins Brown Architects, илюстриращ принципите на съвместяване на жилищни, индустриални и офисни площи.

През 1933 се провежда конгрес на младите архитекти в Европа. Решенията взети по време на събитието се превръщат в манифест на „модерното“ градоустройство и основен принцип в териториалното планиране в следващите десетилетия на ХХ век. Централен принцип, който бива възприет в планирането е разграничаването на четирите основни функции в градовете – обитаване, труд, придвижване и рекреация. След като развиващите се държави по това време вече са преминали през период на бурна индустриализация, модерното градоустройство се опитва да адресира проблемите възникващи от замърсяването на въздуха, причинено от производствените процеси. В центъра на това е вредното влияние върху човешкото здраве, което определя необходимостта производствените територии да бъдат независими и отделени от жилищните посредством зелени буферни терени. Този подход се превръща в основополагащ за принципа на задаване на „зони“ в градовете определящи допустими дейности, които може да се извършват.

Докато зонирането в градовете като част от градското планиране има история, произтичаща още от древна Гърция (Mazza, 2009), съвременното зониране считаме, че произхожда от Германия. Райнхард Баумайстер, професор в университета в Карлсруе, публикува книга през 1876 г., наречена “Stadterweiterungen in Technischer, Baupolizeilicher und Wirthschaftlicher Beziehung” (Градска експанзия по отношение на технологиите, управление на строителството и икономиката). Трудът му се фокусира върху градски проблеми и решения. Едно от решенията се основава на наблюдението му, че индустриите са склонни естествено да формират клъстери в градовете и той твърди, че това групиране трябва да бъде осмислено чрез зониране на райони в три класа:

  • зони с промишленост и търговия включващи домовете на работниците;
  • производствени територии, в които се извършват дейности, изискващи пряк контакт с обществеността;
  • жилищни територии, в които не се извършва производство (Hirt, 2013).

През годините, непрестанни са дебатите дали зонирането е целесъобразен подход, а най-често изтъкваната силна страна е създаването на сигурност за предприемачите и жителите (Booth, 1995). Тъй като зонирането предварително задава допустими дейности и параметри на застрояване, инвеститорите получават сигурност относно това какво могат да построят преди да закупят земя, а това води до някакво ниво на “гарантирана стойност”. Тази система създава чувство за сигурност и предвидимост в жителите относно развитието на тяхното населено място и защита на обществените интереси. Поне такъв е стремежът.

Подходът на зониране има и своите предизвикателства, тъй като статичният характер на предварително зададените параметри за строителство може да означава липса на гъвкавост, предвид че плановете обикновено задават визия за развитие за двадесет години или повече, а в този период често възникват събития неизвестни при планирането. В стремежът си да компенсират тази слабост, не малко регулаторни системи са пример за въвеждането на нов тип зони, които да предоставят по-гъвкави условия за развитие в контрадикт на конвенционалния подход на разделение на функциите и задаване на консервативни параметри на застрояване.

Подобна хронология следва градското планиране в Европа, което през втората половина на ХХ век е изправено пред предизвикателството да отговори на променящите се обстоятелства в световната икономика, а именно – възникване на конкурентния и бурно развиващ се пазар в Централна и Източна Азия. Като губещ в надпреварата за привличане на инвестиции, „Старият континент“ преминава през период на масивна деиндустриализация в резултат от изнасянето на производства в страни като Китай и Индия. Успоредно с това, в края на ХХ век, идеята за строго функционално зониране, заложено в Атинската харта от 1933 вече е изживявала своето време, а технологичния прогрес повдига аргумент за интеграция на изоставените производствени терени в градската структура. Така се издига идеята за „гъвкавото” зониране на територията с комплексни, смесени функции (обитаване, труд, отдих, обществено обслужване). Въпреки това, уроците от миналото ни напомнят за необходимостта от комплексен подход в структурната организация на града. Съвместяването на функциите труд и обитаване следва да вземе предвид пространствените и социално-икономически предизвикателства на двете функции.

В тази публикация ще обърнем внимание на някои от най-важните аспекти, които определят проблематиката на съвременната практика при планиране на територии от смесен характер (СМФ) в България и по-конкретно – в София. Във втора част, те ще бъдат осмислени през призмата на чуждестранния опит, от където ще бъдат изведени препоръки и принципи в планирането. В трета част ще се върнем в контекста на българската законодателна рамка и ще се опитаме да отговорим на въпроса как би изглеждал един такъв подход в текущия икономически и политически климат на страната и до колко законите засягащи устройството на територията позволяват подобна реализация.

Приложение 2 към Общ Устройствен план на Столична община описваш типовете зони и параметри за застрояване

От една страна, това е разбираемо поради схващането, че в страните преминали през интензивна индустриализация през ХХ век съществува диспропорционалност в градската структура и производствените територии често заемат твърде голяма част от урбанизираните територии. Логично би било тяхната площ да бъде редуцирана, макар че успоредно с преструктурирането на НПЗ “Хладилника” и други, ОУП на София предвижда значително разрастване на производството и логистиката по протежението на “Софийски околовръстен път” и в териториите прилежащи на селата в северните райони на Софийското поле. С други думи – планът по-скоро предвижда изнасяне на производството извън центъра и в покрайнините на компактния град. Също така, стремежът към редуциране на промишлеността бе логичен поради болезнените спомени от металургичен комбинат Кремиковци, който години наред причиняваше тревоги от екологичен и социално-икономически характер. В стремежа за развитие на третичния сектор чрез изграждане на модерни офиси и търговски площи, незабелязан остана един важен факт – в кратък период от по-малко от 10 години държави от Централна и Източна Европа като Чехия, Унгария, Полша ), България, Румъния и Хърватия се присъединиха към Европейския съюз. Отварянето на границите им за чуждестранни инвестиции и износ на продукция отвори нови хоризонти за икономиките им, а с това и създаде нови възможности за тяхното производство. Само че в условия на пазарна икономика, инвестиционния интерес се стреми към максимизиране на възвращаемостта на вложения капитал в преустройството на територията. Освен че позволяват по-интензивно строителство на повече от едно ниво, жилищните и офисните площи се оказват предпочитани предвид това, че цената на производствени и складови площи е значително по-ниска. Към днешна дата:

  • Наем на складова площ възлиза на €5 / кв.м;
  • Наем на офисна площ единица възлиза на €15 / кв.м;
  • Наем на жилищна площ възлиза на €6 / кв.м;
  • Продажба на жилищна площ възлиза на близо €1500 / кв.м;
  • Продажба на индустриална площ възлиза на близо €700 / кв.м.

Докато чрез СМФ несъмнено се създават условия за диверсификация на функционалността на територията, то липсват механизми определящи по какъв начин и до каква степен тя следва да бъде реализирана. В следствие на това, в периода след приемането на ОУП на София в териториите отредени за преустройство, новото застрояване е представено предимно от жилищни, офис и търговски площи.

Промяна в застроената площ на някои от най-интензивно застроените зони след одобрението на ОУП на София от 2007 г. Районите Хладилника, Червена звезда и Къро, всички бивши промишлени зони, бяха определени за застрояване със смесено предназначение. Диаграмите показват размера на разпределената площ за сметка на новите жилищни и офис сгради, които през годините са променили изцяло и трите зони.
Pages: 1 2 3