Skip to content

АНАЛИЗ НА РАЗВИТИЕТО НА ИНДУСТРИАЛНИТЕ ТЕРИТОРИИ В СТОЛИЧНА ОБЩИНА

В следващите редове ще прочетете един труд, който е посветен на една не толкова популярна тема за развитието на българските общини и по-конкретно Столична община. Изборът на темата на публикацията е продиктуван от професионалния интерес на автора. Това увлечение продължава 15 години, а през този период авторът е успял да придобие опит и знания в една не толкова далечна островна държава, Великобритания. С това той признава, че проучването цели да приложи добре установена практика, като докаже ползите й при изготвяне на стратегически планове в България. В миналото авторът е ръководил изготвянето на подобно проучване за „London Borough of Enfield“, където е бил част от отдел „Spatial Planning“ и е работил върху изготвянето на местния план за развитие за период 2018-2023. Въз основа на проучване, което проследи реализацията на разрешения за строеж на жилища, беше изведена прогноза за ръста на местното население и бъдещото натоварване на социалната инфраструктура в общината.

Забележка: резултатите от проучването обследват промяната в сградния фонд на индустриалните територии, а данните се различават от пазарните проучвания в сектора, които включват единствено спекулативни проекти с цел отдаване под наем или продажба на производствено-складови площи.

Защо едно такова проучване е важно?

Проследяване реализацията на инвестиционни проекти е полезен инструмент за извеждане на важни заключения относно динамиките в развитието на една община, способностите й да привлича инвестиции и натоварването на техническата инфраструктура и социалната инфраструктура. В някои западноевропейски страни  подобни проучвания се извършват регулярно за взимането на стратегически решения и са основополагащи в прокарването на политики за териториално планирането.

Тук авторът ще си послужи с примера на Великобритания, която е под натиск от постоянния ръст на населението. Предизвикателството пред управленческите структури в Обединеното кралство е да създадат условия за предоставяне достатъчно жилища за населението. Доказателства за това е националната рамка за планиране NPPF (National Planning Policy Framework), която играе ролята на основополагащ закон в териториалното планиране. Член 60 от този документ ясно установява правото на всеки да притежава собствен дом и с това затвърждава стремежът за изграждане на повече жилища. Член 61 пък засяга нуждата от оценка на капацитета и търсенето на нови жилища в градовете. В следствие на това, ежегодно се проследява строежът на нови жилищни проекти във всяка една община, въз основа на което (успоредно с пазарни проучвания) се извеждат прогнози и се поставят цели за следващия планов период, т.н. „housing targets”.

В България подобна практика е все още непозната и липсва осъзнаване за ползите от подобни анализи. Липсва информираност относно мащаба на новото строителство в градовете. С това проучване авторът ви представя един холистичен подход, който оценява икономическото и пространственото развитие на българските общини. Акцентът е върху развитието на индустриалните територии в Столична община за последните три години.

Защо за последните три години?

Строителството на нова производствена или логистична сграда отнема средно между 12 и 18 месеца. Три години е период, за който можем да добием ясна представа за трансформацията на средата, като проследим въвеждането в експлоатация на нови сгради и реализацията на издадените за периода разрешения за строеж. При продължаване на проучването на годишна база ще бъде изградена по-пълна картина и ще бъдат изведени закономерности, и тенденции.

Каква информация е нужна за реализиране на проучването?

Изходната информация е изведена от официални източници, доколкото такива съществуват –  разрешенията за строеж и удостоверенията за въвеждане на сгради в експлоатация, както и личните познания на автора за конкретни инвестиционни проекти в сферата на строителството на индустриални сгради.

Какви са ползите от това проучване и защо авторът е отделил свободното си време, за да ги изготви?

Те са много, но предвид нуждите на една община при взимането на управленски решения, главно можем да посочим три ползи:

  • Резултатите позволяват проследяване реализацията на стратегически планове – в предвижданията на ОУП на София от 2009 е заложено модернизиране или преструктуриране на старите индустриални територии, както и развитие или разширение на нови такива в покрайнините на града, включително по протежението на Столичен околовръстен път. Най-добрият начин да проследим до колко тези предвиждания се реализират е през проследяване на новото строителство.
  • С помощта на графични средства като карти и диаграми, могат да се изведат тенденциите в развитието на Столична община – кои райони се развиват по-интензивно от останалите, до колко градът се запазва компактен, какъв тип територии се застрояват, какъв тип сгради се застрояват? Въпросите са много.
  • Чрез обработка на данните могат да се изведат прогнози за бъдещо натоварване на техническата инфраструктура – това, което стратегическите планове често пропускат да пресметнат е какви са нуждите на бизнеса относно достъпа до електроенергия, водоснабдяване и канализация.

Ако погледнете картата на София, с просто око ще забележите концентрацията на индустриални терени предимно в северните райони на града, докато в южните нови квартали и някои преструктурирани зони като НПЗ Хладилника, присъствието им е ограничено за сметка на някои от най-емблематичните за града жилищни и офисни проекти. Това, което по-трудно се забелязва е контрастното развитие на индустрията в западните райони и източните райони. В периода след приемането на ОУП на София след 2009г. източните части на София привлякоха значителни инвестиции в сферата на производството и логистиката. През годините станахме свидетели как застрояването в зони като НПЗ (научно-производствена зона) Искър, Кривина и Казичене нарасна поради близостта им до автомагистралите Хемус, Тракия и Летище София. В същото време западните райони по-скоро изоставаха въпреки сериозната инвестиция от страна на българското правителство в развитието на Индустриален парк Божурище.

Как авторът би могъл да защити подобни твърдения?

Като професионалист, който е посветил труда си в развитието на икономическите зони на града, авторът винаги може да сподели всички свои наблюдения през годините, но за да са убедителни, е нужно да бъдат защитени от обективни анализи базирани на доказателства. Изведените факти може да опровергаят по-горните му твърдения или пък да разкрият нови тенденции. Именно в това е целта в изготвянето на един такъв анализ, защото най-добрите решения за развитието на един град са информирани и базирани на доказателства.

Какво прави индустриалните паркове успешни?

Всяко производство има своите изисквания относно размера на сградите и организацията на производствения цикъл. Отвъд наличието на свободна земя за помещаване на новите производствени или складови дейности, още няколко фактора са от ключово значение:

  • Достъп до транспортна инфраструктура – предвид тежкотоварния трафик, който производствените и складови дейности генерират, за един бизнес е важно да разполага с бърз и удобен достъп до ключова транспортна инфраструктура.
  • Достъп до инженерна инфраструктура – в зависимост от характера на производството, често консумацията на енергия или вода за индустриални нужди може да бъде висока и някои територии нямат нужния капацитет да обезпечат производствените дейности
  • Достъп до работна ръка – за индустрията е важно да привлича квалифицирана работна ръка, а когато производството е отдалечено от гъсто населени жилищни територии, това може да бъде проблем. Организацията на транспорт би означавало значителен разход за бизнеса.

Обследването на горепосочените фактори за развитието на индустриалните територии не е предмет на проучването. Вместо това, то проследява разрастването на икономическите територии на Столична община и извежда прогнози в развитието им.

Защо това е важно?

Когато в една градска територия се наблюдава завишена инвестиционна активност, новите сгради следва да имат своето отражение върху функционирането на тази територия и околностите. Натоварването на инфраструктурата се изразява в генерирания автомобилен трафик и консумацията на електроенергия, газ и вода за индустриални нужди. Това е информация, с която местната община трябва да работи за взимане на информирани решения.

Обемът на застрояването често служи за мерило на успеха в насърчаването на инвестициите там, където общината е заложила в своите планове за развитие. Те могат да служат и като индикатор за нуждата от осъществяване на допълнителни инвестиции за насърчаване на развитието или обезпечаване на новите производства, както и въвеждането на мерки за повишаване качеството на средата. За да изведе тези данни, проучването проверява всички разрешения за строеж от сайта на Столична община и проследява каква е тяхната реализация. Важен момент е да се отбележи кои разрешения са вече реализирани, кои са в процес на изграждане и при кои тепърва очакваме да започнат строителните дейности. Такъв подход позволява не само да се отрази досегашното развитие на отделни райони, но и да изведе прогнози къде предстои да бъдат построени нови сгради.

Pages: 1 2 3 4